هزینه تعمیرات لوله‌کشی و تأسیسات ساختمان با چه کسی است؟مالک یا مستاجر؟راهنمای حقوقی و فنی:در طول زمان، تجهیزات داخلی هر واحد آپارتمان دچار فرسایش، نشتی، ترکیدگی یا خرابی می‌شوند. این آسیب‌ها ممکن است شامل ترکیدگی لوله‌ها، نشتی آب، خرابی پکیج، چکه از سقف، یا حتی لق شدن کاشی‌ها باشد. اما یکی از چالش‌های رایج بین مالک و مستاجر، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات و نگهداری است. این اختلاف گاهی به شکایت، درگیری‌های حقوقی و حتی قطع روابط منجر می‌شود.

در این مقاله، بر اساس قانون، عرف، و نظر کارشناسان فنی ساختمان، به‌صورت کامل بررسی می‌کنیم که چه هزینه‌هایی برعهده مالک است و چه مواردی برعهده مستاجر. همچنین به نکات فنی، محدوده مسئولیت، مشاعات، و نحوه تشخیص خسارت می‌پردازیم.

مبنای قانونی مسئولیت‌ها مالک و مستاجر:
مبنای اصلی تعیین هزینه‌ها، قرارداد اجاره است. در این قرارداد، نقش و مسئولیت هر طرف مشخص می‌شود. با این حال، در بسیاری از موارد، اختلاف‌نظرهایی در تفسیر بندهای قرارداد یا شرایط پیش‌آمده وجود دارد. طبق عرف، هزینه‌های جزئی و مصرفی برعهده مستاجر و هزینه‌های اساسی و زیرساختی برعهده مالک است.

اگر در قرارداد اجاره به‌صورت کتبی مشخص نشده باشد،مرجع تشخیص مسئولیت،کارشناس رسمی دادگستری یا تکنسین فنی می باشد..

لیست هزینه‌هایی که برعهده مستاجر است.
1-پرداخت قبض‌های مصرفی مانند آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
2- سرویس‌های دوره‌ای مانند سرویس کولر، پکیج، آبگرمکن، و تجهیزات داخلی
3-نصب و راه‌اندازی تجهیزات جدید توسط مستاجر
4- تعمیرات ناشی از استفاده نادرست یا تغییرات ایجادشده توسط مستاجر
5-خسارت‌های ناشی از استفاده مواد اسیدی، قلیایی یا بی‌ملاحظگی در شستشو
6-تغییر دکوراسیون، تخریب دیوارها، سیستم روشنایی، رنگ‌آمیزی داخلی
7-شکستگی و ازبین بردن شیرآلات، گرفتگی عمدی لوله‌های فاضلاب و یا آسیب به تجهیزات آپارتمان

در موارد حاد و منجر به نزاع،در صورت بروز خسارت، تعیین دقیق مسئولیت معمولاً با توافق طرفین یا نظر کارشناس بی‌طرف انجام می‌شود.

هزینه‌هایی که برعهده مالک است:
1- تعمیرات اساسی سیستم لوله‌کشی آب مصرفی،فاضلاب و تجهیزات جانبی ان
2- رفع نم و نشتی از سقف سرویس‌ بهداشتی، حمام، آشپزخانه
3-تعمیرات دیوارها،پشت‌بام،استخر،نما
4-رنگ‌آمیزی،سیم‌کشی،تعمیر موتورخانه،رایزرها،آسانسور به همراه متعلقات
4-عایق‌کاری و بازسازی ناشی از فرسودگی طبیعی یا عمر بالای ساختمان و نشست سازه
5-تعویض لوله‌های پوسیده،ترک‌خورده یا نشتی‌دار در دیوار و کف که از ابتدا داخل ساختمان راه اندازی شده اند و جزیی از سازه به شمار می روند. حتی اگر این خرابی‌ها در زمان سکونت مستاجر رخ دهد، مسئولیت آن با مالک است مگر در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

نظر کارشناسان فنی ساختمان:طبق عرف و قانون، اجرت رفع نم، نشتی، ترکیدگی و ترمیم لوله‌کشی با مصالح و لوازم، بر اساس فاکتور رسمی برعهده مالک است. محدوده مسئولیت مالک از ۱.۵ متر بالاتر از کف واحد تا ۱.۲ متر پایین‌تر از سقف همان طبقه است. به‌عبارت ساده‌تر، اگر نشتی از سقف طبقه پایین باشد و منبع آن در طبقه بالا تشخیص داده شود، مسئولیت با مالک طبقه بالایی است.در مواردی که منبع نشتی مشخص نیست، تکنسین فنی با دستگاه‌های تشخیص ترکیدگی و رطوبت، محل دقیق آسیب را مشخص کرده و گزارش کارشناسی ارائه می‌دهد.

مسئولیت در مشاعات ساختمان

مشاعات شامل بخش‌هایی است که همه ساکنین از آن استفاده می‌کنند،مانند پشت‌بام، روف‌گاردن،حیاط،راهروها،سالن انتظار،استخر، سونا،آسانسور،موتورخانه،داکت‌ها،رایزرها و رمپ‌های پارکینگ.هزینه تعمیرات و نگهداری این بخش‌ها برعهده مالکین کل ساختمان است، مگر توافق کتبی خلاف آن وجود داشته باشد.

در صورت بروز نشتی یا خرابی در رایزر اصلی، هزینه تعمیرات به‌صورت مشترک بین مالکین طبقات تقسیم می‌شود.

عوامل مؤثر در تعیین هزینه تعمیرات لوله‌کشی:
1-محل قرارگیری و نصب لوله(کف،دیوار،سقف
2-جنس لوله (پلیکا، چدنی، فلزی، پلی‌اتیلن)
3- میزان آسیب‌دیدگی و نوع اتصال
4- حجم کار مورد نیاز جهت ترمیم
5- کیفیت و دوام بخش‌های سالم
6- نوع و مقدار مواد عایق مصرفی
7- دسترسی به محل آسیب‌دیده(آشکار یا توکار بودن)در مواردی که لوله در سقف کاذب یا داخل دیوار قرار دارد، هزینه تخریب و بازسازی نیز به هزینه تعمیرات اضافه می‌شود.

نکات مهم در اختلافات مالک و مستاجر
1-همیشه قرارداد اجاره را با جزئیات تنظیم کنید
2-در زمان تحویل واحد، وضعیت تأسیسات را مستندسازی کنید
3-در صورت بروز نشتی،ابتدا از تکنسین تشخیص ترکیدگی کمک بگیرید
4-گزارش کارشناسی رسمی،مبنای تعیین مسئولیت حقوقی خواهد بود
5-در مشاعات،هزینه‌ها به‌صورت مساوی بین مالکین تقسیم می‌شود
6-در صورت عدم توافق،مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه الزامی است

مشاوره تخصصی و حقوقی گروه ساختمانی ساختمان
اگر درگیر اختلاف مالک و مستاجر هستید یا نیاز به مشاوره فنی و حقوقی دارید، با کارشناسان شهرسازان تماس بگیرید.شماره تماس: 02188413238–09308892093 – 09104961562 ایمیل: shahrsazaan1386@gmail.com ودر شبکه‌های اجتماعی: @shahrsazaan1